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广东中山市小案件大违法引起专家关注

时间:2019-9-5 14:47:45 点击:

记者:孙杨

导读:

近日,广东中山合法财产论证会在北京召开。

全文约3017字,预计阅读需要3分钟

正文:

广东省中山市古镇镇曹二村村民伍成佳向专家记者讲述了他家的遭遇并提供了证据材料:1999年3月16日,我父亲伍兆和以中山市古镇银丰食品厂的名义和中国农业银行股份有限公司中山古镇支行签订《最高额抵押担保借款合同》,以中山市古镇镇曹二村五组的两处房产(房地产权证号分别为粤房地证字第0234093和第175323号)作抵押担保。古镇支行于1999年3月23日和4月23日分别向银丰食品厂贷款100万元和50万元,贷款期限均为一年,贷款到期后,因生意失败无力偿还贷款。2001年11月份,古镇支行经办人朱某找我父亲协商,银行要求以上述房产交由银行收回抵销银行贷款,并谈好协助办理手续以后由银行处理房产。

2002年4月28日,我收到了中山市人民法院作出的(2002)中经督字第31号支付令。该支付令判令我和父亲伍兆和应当自收到支付令之日起十五日内,共同向古镇支行给付借款本金150万元和利息。

2002年10月29日,中山市人民法院经办人杨某和古镇支行经办人朱某到我家中找到我父亲伍兆和,当时我不在家。我父亲打电话给我说,银行借款的事情要回家签名了结。我回到家后,有一个人对我说:“两栋房屋由银行处理,签名办好手续以后和你们无关。”他们拿出一大叠材料根本不让我看具体内容就让我签名,签完名字后,什么资料都没有给我们。

我们以为银行债务就此了结了。万万没有想到的是,2017年11月份,在我父亲去世几个月之后,中山市第一人民法院执行局的工作人员到我的住所送达现住房屋查封的《执行裁定书》,我一头雾水。2017年12月4日到第一人民法院阅卷才知道以下情况:我还拖欠古镇支行本金和利息150万元,而且涉案两套房产于2002年以802300元的价款变卖给了汤某。落款日期为2002年10月29日的三方协议显示,甲方为古镇支行、乙方为我和父亲,丙方为汤某。2002年9月4日,中山市人民法院委托一家评估公司将上述两处房产总价值评估为802300元。时间为2002年10月29日的一份执行笔录显示,地点为执行一庭,汤某在该执行笔录上签名。

伍成佳认为中山市人民法院涉嫌存在以下八个方面的问题:

一、上述执行笔录涉嫌造假。2002年10月29日,我本人和父亲并未去过法院,所有资料上的签名都是在我家里签的,另外,汤某当时并未在场。

二、上述三方协议涉嫌造假。2017年之前,我本人和父亲并不认识汤某,汤某也曾在2018年法庭上当庭承认并不认识我们。我们不可能在2002年10月29日自愿将两套涉案房产以802300元的低价变卖给汤某。

三、中山市人民法院涉嫌违法低价变卖两套涉案房产,该变卖行为系在中山市人民法院主持下进行的。1999年中山市土地估价所出具的房地产估价报告显示,涉案两处房地产的总价值为2365900元。古镇的房价一直都在上涨,但是,2002年9月4日中山市人民法院委托评估公司将涉案两处房产总价值评估为802300元。这个评估价格明显远远低于1999年的价格,法院低价变卖涉案两处房产,严重侵犯我的合法利益。

四、中山市人民法院2002年的委托评估行为和评估结果并未及时通知我们,另外,评估价差过大,法院工作人员未尽提醒义务。

五、涉案两处房产未经正常拍卖程序,中山市人民法院私自主持变卖,侵犯了我的合法利益。

六、法院执行裁定未按法律规定送达给我,剥夺了我的合法权利。

七、中山市人民法院涉嫌违法违规,丢失本案有关案卷5页。

八、中山市人民法院工作人员涉嫌与古镇支行工作人员和汤某非法勾结一起,侵犯我的合法利益。三方协议、执行笔录、两份民事裁定书竟然都在同一天作出。

北京法学会不动产研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣指出,此案存在着大的违法、大的“猫腻”:违法变更土地性质,违法办证,房屋评估的“猫腻”。“为什么说存在严重的违法行为?因为在里面玩了猫腻。当年划拨有两层意思,咱们现在理解的划拨都是国有土地的划拨,当年有两种意思,集体土地也存在着把村里的土地划拨给你,在土地证上确实有‘划拨’二字。但划拨并不是国有土地上的划拨,而是集体土地的宅基地的划拨。而办理产权证的时候把集体土地的划拨,直接套用了国有土地上的划拨,走了一个流程,有一个卷是中山市第二人民法院开庭,第11页到第32页清楚地记载怎么玩的,让汤某提交申请,我有一个宅基地,法院裁定给我了,我要求补办出让手续。后面补办的时候,把土地使用类型直接写成了‘划拨’。但实际上依然是集体土地,甚至原土地证号都写的还是集体土地的证号。因为国有土地的证号和集体土地的证号完全不一样,一个是‘集’,一个是‘国’。第13页里,国土部门打着划拨二字的旗号,从集体直接跳到了国有。”

“汤某办证肯定是违法的,因为土地的性质直接越过了征收。集体土地不允许买卖给外村的村民,这是违法的,这种买卖协议都是无效的。他之所以可以这么玩,就是套了这样的猫腻在这里面。”王玉臣继续分析:“房地产的评估方法很多,评估机构采用的是重置成本法,按照建造成本价评估,所以才评了80万元,评估方法就有问题,在这个地方玩了比较大的猫腻,利用评估报告的方式把你的价格压低了。他采用的评估依据,在评估报告里第9项提到了一系列的相关法律规定,而这些规定有很多根本不可能适用于本案的评估,如国有资产评估管理办法、国有资产评估管理办法实施细则,这是评估国有资产的,怎么可以拿来评集体土地的房屋?评估的依据也是错的。本案不是承包而是买卖土地,依照法律,不允许集体土地卖给外村的村民。在评估报告第2页写的很清楚,认定和评估的时候写的都是集体土地,但沿用的是城市房地产管理办法。”

王主任评述:“卷里有一个法院给评估公司的委托书,委托书上只写了委托对有关财产的评估。法院也在这个地方玩了猫腻,法院不说是评估你的房子的市场价值,还是评估造价,只是简单地说评估有关财产,请你出具评估报告。这些细节就决定了最后的结果,猫腻怎么玩的,就是这么玩出来的。本案的合同是无效的,涉嫌恶意串通损害集体土地的利益,集体土地归集体,变成国有土地后彻底从集体剥离了,侵犯了集体利益。本案属于违法变更土地性质,违法办证,是以合法的形式掩盖非法利益。”

著名法学家、北京大学法学院教授、中国法学会行政法学研究会副会长姜明安教授指出:“中山市法院违反了《最高人民法院关于民事执行拍卖变卖财产的规定》,必须先拍卖,拍卖不成才能变卖;拍卖有最低价,两次拍卖不成功,才能变卖;变卖给谁,必须双方同意;变卖价格也必须双方同意,不能明显低于当时的市场价;财产评估机构必须经当事双方同意,不能一方指定;评估报告必须送达你们,这些他们都违反了。”

中国政法大学民商法教授梅慎实指出,按照1996年颁布、1997年实施的《拍卖法》,拍卖要公示、评估财产,评估要走程序,汤某不是你们村的村民,他没有购买的资格。没有前面的一拍二拍而直接变卖,这是不行的,这是违法的。在1999年时集体土地上的房屋也是不能抵押的。

中国人民大学土地政策与制度研究中心副主任吴春岐教授表示,法院只能拍卖集体土地上的房屋,不能拍卖或变卖宅基地。著名学者、新华社特邀研究员仲大军指出,各方必须遵守合同,合同上写明了,合同也公证了,价值230万元的房屋抵150万元的贷款,欠款的事就了结了,无论房屋卖高了还是卖低了,怎么二十年后又要还款?

中国政法大学兼职研究员、日本法政大学访问学者赵国君等专家认为,本案是小案子大违法,从中可以看到财产的流失图,个人财产、集体财产是如何流失的,集体土地是如何变为国有的,个别地方政府部门、法院、评估机构是如何串通,暗箱操作,以合法手段掩盖非法目的的。(完)

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作者:不详 来源:网络
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